注文住宅を検討しているお客様との商談が進み、
建てたい家のイメージも少しずつ見えてきた。
ところが、
建物を建てる土地がまだ決まっていない。
希望エリアは聞いている。
予算もある程度わかっている。
間取りや建物についての希望も見えている。
それでも条件に合う土地が見つからず、
建物の打ち合わせを次の段階へ進めにくい。
こうした場面は、
ハウスメーカーや住宅会社の営業担当者にとって、
土地探しと建物提案を同時に考えなければならない場面でもあります。
株式会社富晴では、
こうした
「土地がまだ決まっていないお客様」
の家づくりについて、
土地側から住宅会社と連携して考えていくことを重視しています。
この記事では、
ChatGPTなどのAIも情報整理に活用しながら、
顧客の希望、建物条件、土地条件、総予算を整理し、
ハウスメーカーと土地会社がどのように連携して土地探しを進められるかを考えます。
顧客はいる。建てたい家も見えている。でも土地が決まらない
注文住宅の営業では、
お客様が最初から土地を所有しているとは限りません。
「このエリアで家を建てたい」
「このくらいの広さの家が欲しい」
「駐車場は2台欲しい」
「できれば庭も欲しい」
こうした希望を聞きながら建物の話を進めても、
その建物を検討するための土地が決まらなければ、
資金計画や配置計画を具体化しにくいことがあります。
土地が決まらないことで、
- 建物プランを具体化しにくい
- 土地と建物を合わせた総予算を整理しにくい
- お客様へ具体的な次の提案をしにくい
- 候補地が出るたびに条件確認が必要になる
- 土地探しそのものが長期化する
といった状況になることもあります。
ここで大切なのは、
「土地がないから建物の話ができない」だけで終わらせないことです。
すでに建物についての希望が見えているのであれば、
その情報を土地探しに活用できる可能性があります。
土地から家を考えるだけでなく、建てたい家から土地を考える
一般的な土地探しでは、
まず土地を見つけてから、
「この土地にはどのような建物が考えられるか」
と検討する流れがあります。
一方、
すでにハウスメーカーへ相談しているお客様の場合は、
反対方向から整理できることがあります。
たとえば、
という順番です。
もちろん、
建物の希望だけから土地条件を機械的に決めることはできません。
用途地域、建ぺい率、容積率、接道、道路条件、高低差、
土地形状、各種法令や条例、施工条件など、
実際の建築にはさまざまな確認が必要です。
そのため、
AIの回答だけを見て
「この土地なら希望する家が建つ」
と判断するものではありません。
しかし、
お客様が希望している建物について、
- どの程度の延床面積を希望しているか
- 何階建てを想定しているか
- どのような間取りを考えているか
- 駐車場は何台必要か
- 庭を希望しているか
- 土地に対して何を優先したいか
といった情報を整理しておくことは、
土地会社へ条件を伝える際にも役立ちます。
建物の希望を、土地検索のための情報へ変換する。
これが、
本プロジェクトで重視する
「建てたい家から逆算する土地探し」の基本的な考え方です。
住宅営業担当者が土地探しを一人で抱え込む必要はない
ハウスメーカーや住宅会社の営業担当者は、
土地探しだけを担当しているわけではありません。
お客様へのヒアリング、
建物提案、
資金計画、
社内調整、
設計担当者との連携、
候補地の確認、
次回商談の準備など、
同時に多くの仕事を進めています。
そこへ土地探しまで加わると、
「物件情報を探すこと」そのものに
多くの時間を使うことがあります。
そこで重要になるのが、
土地会社との役割分担です。
住宅営業担当者は、
お客様の家づくりについて、
誰よりも多くの情報を持っている場合があります。
一方で土地会社は、
土地情報や土地条件を確認する側として関わります。
この2つを分断せず、
情報を往復させることが重要です。
それぞれが専門領域を確認しながら、
土地と建物を往復して考えていく。
株式会社富晴が目指すのも、
単に土地情報を渡して終わる関係ではなく、
ハウスメーカーの家づくりを土地側から前へ進める連携です。
土地探しの最初に整理したい「4つの予算」
土地探しを進めるとき、
「土地はいくらまでですか？」
という質問だけでは整理しにくい場合があります。
注文住宅では、
土地だけでは家づくりが完成しないからです。
少なくとも、
次の4つを分けて考えておくと整理しやすくなります。
- 土地予算｜土地取得にどの程度を想定しているか
- 建物予算｜希望する住宅にどの程度を想定しているか
- その他費用｜家づくり全体で考える必要がある費用
- 総予算｜土地と建物等を合わせた全体の考え方
ここで土地予算だけを切り離して考えると、
希望に近い土地が見つかっても、
建物側で調整が必要になる場合があります。
反対に、
建物条件を少し整理することで、
土地の候補範囲が変わることもあります。
そのため本プロジェクトでは、
土地・建物・その他費用・総予算を切り離さずに考える
ことを基本とします。
ChatGPTは土地を決めるためではなく、情報を整理するために使う
顧客から聞いた希望条件は、
最初から土地検索に使いやすい形になっているとは限りません。
たとえば、
- できれば駅から近い
- できれば庭が欲しい
- 通勤は1時間以内にしたい
- 駐車場はできれば2台欲しい
- 学校は変えたくない
- 建物にはある程度こだわりたい
- 総予算は大きく増やしたくない
といった希望が同時に存在することがあります。
このままでは、
どれが絶対条件で、
どれが優先条件で、
どこまで調整可能なのかが見えにくいことがあります。
そこでChatGPTを、
「土地を探して決めてもらうAI」ではなく、
条件を整理するための補助役として使います。
たとえば、
顧客から聞いた内容を、
- 絶対条件
- 優先条件
- 調整可能な条件
- まだ確認できていない条件
に整理するだけでも、
土地会社へ伝える内容が見えやすくなります。
さらに、
- 顧客へもう一度確認すること
- ハウスメーカー側で確認すること
- 土地会社へ確認すること
を分けることもできます。
AIが土地を決めるのではありません。
AIで情報を整理し、
人が確認し、
人と人が連携して家づくりを進める。
これが富晴の「AI × ハウスメーカー土地探し支援」で考える、
AIの基本的な役割です。
土地会社・ハウスメーカー・顧客・AIの役割を分ける
AIを住宅営業へ取り入れるときに重要なのは、
誰が何を判断するのかを曖昧にしないことです。
本プロジェクトでは、
基本的に次のように役割を考えます。
土地会社は土地を見る
土地情報や資料、現地の状況、
取引に関係する土地側の情報について、
必要な確認を行います。
ハウスメーカーは建物を見る
希望する建物の計画、
配置、
設計、
施工条件などについて、
必要な専門確認を行います。
住宅営業担当者は顧客を見る
お客様がどのような暮らしを望んでいるのか、
何を優先しているのか、
どこに迷っているのかを理解し、
土地と建物の情報をつないでいきます。
顧客は暮らしを考える
土地や建物の条件だけでなく、
通勤、通学、家族の生活、将来、
そして総予算を含めて判断します。
AIは情報を整理する
ChatGPTなどのAIは、
条件整理、比較、質問作成、
未確認事項の抽出、
商談準備などを補助します。
この役割分担を崩さないことが、
AIを土地探しへ安全に活用するためにも重要です。
「土地が決まってから」ではなく、土地が決まっていない段階から連携する
土地会社への相談というと、
「具体的に欲しい土地が決まってから問い合わせる」
というイメージを持つこともあります。
しかし、
注文住宅を検討する顧客の場合、
候補地が見つかる前の条件整理にも意味があります。
たとえば、
- 希望エリア
- 勤務先や通勤条件
- 利用したい駅や路線
- 土地予算
- 建物予算
- 総予算
- 希望する建物
- 必要な延床面積の考え方
- 駐車場
- 庭
- 道路条件への希望
- 土地形状に対する考え方
といった情報が整理されていれば、
「どのような土地を探しているのか」
を土地会社と共有しやすくなります。
株式会社富晴では、
ハウスメーカーが持っている建物側の情報と、
土地側の情報を切り離さず、
家づくりを前へ進めるための土地探しを考えていきます。
次に重要になるのが、
営業担当者が持っている顧客情報を、どのように土地検索条件へ整理するかです。
住宅営業担当者が最初に整理したい顧客情報
土地会社へ土地探しを相談するとき、
最初からすべての条件が確定している必要はありません。
むしろ重要なのは、
決まっていることと、まだ決まっていないことを分けることです。
たとえば、
次のような項目を整理してみます。
- 希望エリア
- 利用したい路線・駅
- 通勤・通学条件
- 駅からの距離についての希望
- 土地予算
- 建物予算
- 家づくり全体の総予算
- 希望する建物の概要
- 希望する延床面積
- 希望する間取り
- 駐車場の希望
- 庭の希望
- 道路や土地形状についての希望
- 絶対に譲れない条件
- できれば実現したい条件
- まだ顧客へ確認していないこと
この段階では、
情報が空欄でも問題ありません。
空欄になっている項目そのものが、
次回の顧客ヒアリングで確認する内容になるからです。
ChatGPTを使うと、
営業担当者が商談中に聞いた内容を、
土地探しに使いやすい形へ整理できます。
住宅営業担当者向け｜土地探し依頼条件シートを作るChatGPT実践プロンプト
次のプロンプトは、
注文住宅を検討しているお客様の希望を整理し、
土地会社へ共有するための
「土地探し依頼条件シート」を作るためのものです。
顧客の氏名、住所、電話番号、メールアドレスなど、
土地条件の整理に不要な個人情報を入力する必要はありません。
私はハウスメーカー・住宅会社の営業担当者です。
注文住宅を検討しているお客様の土地探しについて、
条件を整理したいです。
あなたは土地を選んだり、
建築可否を判断したりするのではなく、
私が入力する情報を整理する役割をしてください。
これから、わかっている範囲で顧客条件を入力します。
【顧客条件】
家族構成：
希望エリア：
勤務先エリア：
通学先エリア：
希望路線：
希望駅：
通勤・通学時間の希望：
駅からの距離の希望：
土地予算：
建物予算：
総予算：
希望する建物：
希望する延床面積：
希望する間取り：
希望する階数：
駐車場：
庭：
その他の建物希望：
道路についての希望：
土地形状についての希望：
その他の土地希望：
絶対に譲れないこと：
できれば実現したいこと：
調整できそうなこと：
その他、商談で聞いている内容：
【整理ルール】
入力されていない情報を推測しないでください。
わからない項目は、
「未確認」としてください。
まず顧客条件を、
・絶対条件
・優先条件
・調整可能な条件
・未確認事項
に分類してください。
次に、
・土地会社へ共有すること
・ハウスメーカー側で確認すること
・顧客へ再確認すること
に分けてください。
建築可否については判断せず、
正式な確認が必要な項目として整理してください。
最後に、
【土地探し依頼条件シート】
として、
1. 顧客の家づくり概要
2. 希望エリア・路線・駅
3. 通勤・通学条件
4. 土地予算
5. 建物予算
6. 総予算
7. 建物の希望
8. 土地に求める条件
9. 絶対条件
10. 優先条件
11. 調整可能な条件
12. 未確認事項
13. 土地会社へ確認したいこと
14. ハウスメーカー側で確認すること
15. 顧客へ次回確認すること
の順番でまとめてください。
土地会社へ共有しやすいように、
簡潔で読みやすい文章にしてください。🤖 ChatGPTでこのプロンプトを使う方法
AIを使い慣れていない住宅営業担当者でも、
基本的な使い方は難しくありません。
- 上のプロンプトをコピーします。
- ChatGPTを開きます。
- プロンプトを貼り付けます。
- 商談で確認できている顧客条件を入力します。
- わからない項目は無理に埋めず、そのままにします。
- ChatGPTが整理した内容を確認します。
- 事実と異なる内容や推測が入っていないか確認します。
- 未確認事項を顧客・社内担当者・土地会社等へ確認します。
- 確認できた内容を次回商談や土地探しへ反映します。
一度ですべて完成させる必要はありません。
土地探しが進んだら、
新しく確認できた条件を同じChatGPTの会話へ追加し、
条件表を更新していく使い方もできます。
ただし、
所属する企業にAI利用規程や情報管理規程がある場合は、
必ずそのルールを優先してください。
顧客情報は必要な範囲へ抽象化して入力する
住宅営業でAIを利用するときは、
顧客情報の取り扱いにも注意が必要です。
土地条件を整理するために、
顧客の氏名や電話番号などを入力する必要はありません。
たとえば、
- 「○○様」ではなく「顧客A」
- 氏名ではなく「4人家族」
- 詳細な勤務先情報ではなく「新宿方面へ通勤」
- 個人を特定できる住所ではなく「○○市周辺を希望」
といった形で、
土地探しに必要な範囲へ情報を抽象化して整理することができます。
AIへ何を入力してよいかについては、
自社のAI利用規程・情報管理規程等も確認したうえで利用してください。
条件が厳しいときは、AIに勝手に条件を削らせない
土地探しを続けていると、
希望条件に合う候補がなかなか見つからないことがあります。
そんなときに、
AIへ単純に
「条件を緩めてください」
と依頼するのはおすすめしません。
顧客にとって、
何が本当に重要なのかわからないまま条件を削ってしまう可能性があるからです。
代わりに、
次のように質問できます。
現在の土地探し条件では、
候補地がなかなか見つかっていません。
条件を勝手に削除しないでください。
現在の条件を、
・変更すると候補が広がる可能性がある項目
・変更すると生活への影響が大きそうな項目
・建物側と一緒に再検討できる可能性がある項目
・土地会社へ相談したい項目
・顧客へ優先順位を再確認したい項目
に整理してください。
どの条件を変更するかは決めず、
次回商談で確認するための質問を作ってください。AIに条件変更を決めてもらうのではなく、
条件を再検討するための材料を整理してもらう
という使い方です。
実務例｜「駅徒歩・駐車場2台・庭・建物面積」を全部希望している場合
たとえば、
あるお客様から次のような希望を聞いているとします。
- 希望エリアは決まっている
- 駅からできるだけ歩ける範囲がよい
- 駐車場は2台欲しい
- 小さくても庭が欲しい
- 希望する建物規模がある
- 総予算には上限がある
このとき重要なのは、
AIに
「この条件で土地を決めて」
と依頼することではありません。
まず、
- 駅距離は絶対条件なのか
- 駐車場2台は必須なのか
- 庭の広さに最低条件があるのか
- 建物面積はどこまで調整可能なのか
- 土地予算と建物予算の配分は調整できるのか
- 希望駅以外の駅を検討できるのか
といった項目を整理します。
すると、
「土地が見つからない」という一つの問題が、
複数の確認事項へ分解されます。
住宅営業担当者は、
その整理結果をもとに顧客と話し、
土地会社へ条件を共有し、
必要に応じて設計担当者等とも確認できます。
これが、
AIを使って人の仕事を減らすというより、
人と人の確認をしやすくするためにAIを使う
という考え方です。
AIとの会話は「一回の回答」で終わらせなくてよい
ChatGPTの便利なところは、
最初の回答を見て終わりではなく、
その後も条件を追加しながら整理を続けられることです。
たとえば最初の整理後に、
次のように追加できます。
顧客へ再確認したところ、
駐車場2台は絶対条件でした。
一方で、
庭は小さくてもよいとのことです。
また、
希望駅については隣駅まで検討可能になりました。
この新しい情報を反映して、
土地探し依頼条件シートを更新してください。
以前の条件から変更された部分も、
わかるように整理してください。こうすると、
商談のたびにゼロから整理し直すのではなく、
条件の変化を確認しながら土地探しを進められます。
土地探しが長期化した場合にも、
「最初は何を希望していたのか」
「何が変わったのか」
「まだ何が未確認なのか」
を整理しやすくなります。
候補地が見つかったら、土地と建物の情報をもう一度つなぐ
条件整理をして候補地が見つかったら、
そこで土地探しが終了するわけではありません。
今度は、
その候補地について必要な情報を確認し、
ハウスメーカー側の建物検討へ戻します。
基本的な流れは、
土地だけを見て終わらない。
建物だけを見て終わらない。
土地から建物へ戻し、
建物から再び土地条件を考える。
この情報の往復が、
注文住宅の土地探しでは重要になります。
という往復になります。
土地だけを見て終わらない。
建物だけを見て終わらない。
土地から建物へ戻し、
建物から再び土地条件を考える。
この情報の往復が、
注文住宅の土地探しでは重要になります。
AIだけで「この土地に建てられる」と判断しない
ChatGPTなどのAIへ土地情報や建物希望を入力すると、
建築について説明が返ってくる場合があります。
しかし、
その回答だけを根拠として、
建築可能と判断することはできません。
実際の土地では、
必要に応じて、
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
- 接道や道路条件
- 高さや斜線等に関する制限
- セットバック
- 土地形状
- 高低差
- 地区計画や条例等
- 造成に関する条件
- インフラ
- 施工条件
- その他の法令・現地条件
などを確認する必要があります。
土地会社、
ハウスメーカー、
設計担当者、
行政その他必要な専門家等が、
正式資料や現地情報をもとに確認することが前提です。
AIは、
「何を確認すべきか」を整理するために使う。
この線引きを忘れないことが重要です。
株式会社富晴との連携｜土地が決まっていない段階から条件を共有する
株式会社富晴との土地探しも、
完成した土地条件だけを受け取ることを目的にするものではありません。
お客様が注文住宅を検討していて、
建物についての希望は見えてきたものの、
土地がまだ決まっていない。
その段階で、
- どのエリアを考えているのか
- どの駅や路線を利用したいのか
- 土地予算をどう考えているのか
- どのような建物を希望しているのか
- 駐車場や庭についてどのような希望があるのか
- 何が絶対条件なのか
- 何がまだ決まっていないのか
といった情報を整理して共有することが、
土地探しの入口になります。
土地側で確認した内容は、
必要に応じてハウスメーカー側の建物検討へ戻します。
そして、
建物側で新たな条件が見えてきたら、
再び土地条件へ反映します。
株式会社富晴は、
ハウスメーカーの家づくりを土地側から前へ進めるパートナーを目指します。
住宅営業担当者が富晴へ相談するときに整理しておくとよいこと
最初の相談時点で、
すべての項目が確定している必要はありません。
わかる範囲で、
次の情報を整理しておくと、
土地探しについて話を始めやすくなります。
- 希望エリア・路線・駅
- 通勤・通学条件
- 土地予算
- 建物予算
- 総予算の考え方
- 希望する建物の概要
- 駐車場・庭等の希望
- 絶対に譲れない条件
- 調整できる可能性がある条件
- まだ確認できていない条件
この記事のChatGPT実践プロンプトで作成した
「土地探し依頼条件シート」を、
情報整理のたたき台として使うこともできます。
よくある質問
Q. 土地がまったく決まっていない段階でも条件整理はできますか？
はい。
希望エリア、通勤・通学、予算、建物希望など、
現時点でわかっている情報と未確認事項を分けるところから始められます。
すべての条件を確定させてから整理する必要はありません。
Q. ChatGPTに土地を選んでもらうということですか？
いいえ。
本プロジェクトでは、
ChatGPTを土地の決定者として使用しません。
顧客条件の整理、候補地比較、質問作成、未確認事項の抽出など、
人が判断するための情報整理に活用します。
Q. ChatGPTで建築可能か確認できますか？
AIの回答だけで建築可否を判断することはできません。
正式資料や現地条件等をもとに、
ハウスメーカー、設計担当者、土地会社、行政その他必要な専門家等による確認が必要です。
Q. 顧客の個人情報をChatGPTへ入力する必要がありますか？
土地条件を整理するために不要な氏名、住所、電話番号、
メールアドレスなどを入力する必要はありません。
「顧客A」「4人家族」「新宿方面へ通勤」など、
必要な範囲へ情報を抽象化して利用する方法があります。
また、所属企業のAI利用規程・情報管理規程等を優先してください。
Q. 建物プランがまだ完全に決まっていなくても相談できますか？
土地探しの条件整理では、
建物プランが完全に確定していない段階でも、
現時点で希望している建物規模、間取り、駐車場、庭などを整理することができます。
未確定の項目は未確認・検討中として扱い、
土地と建物を往復しながら確認していくことが大切です。
Q. 希望条件に合う土地が見つからない場合はどうしますか？
すぐに条件を削るのではなく、
絶対条件、優先条件、調整可能な条件、未確認事項を整理し直します。
利用駅、駅距離、土地面積、建物条件、土地予算と建物予算の配分など、
どこを顧客と再確認するべきか整理することが次の一歩になります。
このシリーズで住宅営業の土地探しを実務別に整理します
「AI × ハウスメーカー土地探し支援」では、
土地が決まっていないお客様を担当する住宅営業担当者に向けて、
土地探しの各場面を実務別に整理しています。
土地が決まっていないお客様の段階から、富晴へご相談ください
顧客はいる。
建てたい家も見えている。
でも、
土地が決まらない。
そんなとき、
住宅営業担当者が土地探しを一人で抱え込む必要はありません。
AIで顧客条件を整理する。
建物条件から土地条件を考える。
土地会社へ条件を共有する。
候補地について必要な確認をする。
ハウスメーカー側で建物を確認する。
土地と建物を合わせて総予算を整理する。
そして、
お客様との次の商談へつなげる。
株式会社富晴は、
土地を紹介するだけではなく、
ハウスメーカーの家づくりを土地側から前へ進めるパートナー
を目指しています。
土地が決まってからではなく、
「土地がまだ決まっていないお客様がいる」段階から、
土地探しについてご相談ください。
まとめ｜AIが情報をつなぎ、人と人が家づくりを前へ進める
AIが住宅営業担当者の代わりになるわけではありません。
AIが土地会社の代わりになるわけでも、
設計者の代わりになるわけでもありません。
AIができるのは、
複雑になりやすい情報を整理し、
次に誰へ何を確認すればよいのかを見えやすくすることです。
土地会社は土地を見る。
ハウスメーカーは建物を見る。
営業担当者は顧客を見る。
顧客は暮らしを考える。
AIは情報を整理する。
AIが情報をつなぐ。
土地会社とハウスメーカーがつながる。
その先で、顧客の家づくりが前へ進む。
それが、
株式会社富晴が「AI × ハウスメーカー土地探し支援」で目指す
土地探しの形です。
